近日，记者走访福州二手房中介市场发现，8月二手房的成交数据上升20%左右。同时，选择全款付款的二手买家比例也较以往上升了不少，占六成左右。
业内人士表示，全款付款买房比例的上升，不仅跟银行房贷政策收紧有关系，跟改善型需求入市也息息相关。
那么，随着限购的放开，改善型需求的入市，8月福州二手楼市到底是怎样一番景象？"金九银十"二手楼市有望翻身？
市场
全款买房占6成改善型需求回归
调控以来，刚需一直是支撑市场的中坚力量。在刚需销售乏力的情况下，二手房市场一度陷入僵局。而近段时间，二手房市场全款买家的增多却打破了这一僵局。
针对这个问题，记者日前走访了福州二手房市场。了解到，朝阳房产8月该公司促成交易中，全款付款的买家超7成，达到近两年新高位；骊特房产全款付款比例占6成；梦家园房产也有超6成；金海岸房产也增多到5成多。
据了解，无论是去年还是上半年，福州全款付款的二手买家比例一般维持在总成交量的两成左右。为何近期出现明显增加？
全款付款比例保持较高位，主要原因包括房贷收紧，房贷难度加大、放款时间较慢以及利率提高。"不过在8月份明显上涨，就和限购放开，购房者预期变化，改善型需求的入市息息相关。"家天下房产副总经理郑心科说道。
对于改善型需求的入市，骊特房产总经理郭华指出，"在我们的全款款成交中，拆迁户只占10%，剩下多数是此前在观望、被限制的客群。"随着利好政策的出台，限购的枷锁已经不在，供求双方均看好市场前景，这也激活了一部分购房者信心，成为改善型二手房买家"激情消费"的主要原因。
同时，"新政规定，还清首套房贷就不算二套，房屋是否满五年标准按照签订合同时间算，免征营业税。这就活络了许多业主'卖一买一'的心思，使得他们更愿意把房子拿出来卖换大房、好房。"骊特房产金山区域总监郑贤涌说道。
据调查，全款买家除了拆迁户、学区房买者、多数是二次及以上置业，需求以90平方米以上的优质、高性价比房源居多，因而全款付款的套均总价并不是很高，多家中介表示，市场上120万以下房源最受全款买家喜爱。
二手成交回升20%左右价格维持低位
其实，8月全款买家的增多，改善型需求增长背后，实则是整个二手房市场成交的回升。
据悉，从7月开始福州二手房成交就有"小幅提振"，部分区域的二手房成交也比较活跃。
8月福州二手房市场也延续了自7月末以来的回暖趋势，朝阳房产、骊特房产、家天下房产、金海岸等多位负责人均表示8月份二手房成交有20%左右的涨幅。麦田房产金山某门店员工就告诉记者："8月金山区域6个门店佣金收入有105万，一朝回到去年年初的水平。"据了解，在此前二手楼市不景气的时候，金山区域的月成交额就只有三、四十万。
对于成交的回升，郭华指出："从8月7、8号开始感觉有明显回升，这个月总开单量上涨近30%。"对于市场的变化，许多经纪人都说道，约看明显容易多了。金海岸房产副经理刘燕就明显感觉到，"上半年约到总部来谈10组一般只能成功2、3组，购房者犹豫度很高，都想等降价。8月约10组过来就能成交8组，约谈成功率明显上涨。"
不过，量虽然涨了，成交的价格却还是维持"低位"。因为全款买房占据较大比例，成交的价格也更"划算"。朝阳运营中心经理王小卫直言道，"现在很多购房者就是想'抄底'，比较好卖的都是性价比高的房源，房东想涨价的房源，我们都不想接，因为很难卖出去。"
后市平稳回升难银根是关键
与新房市场的量价受开发商推盘、定价策略影响不同，二手房市场每一宗讨价还价的交易结果，直接反映了供求双方的心态和对后市的预期。
回顾8月二手房市场，改善型需求的增多，成交的回升，让不少人看到了希望。对于后市，家天下房产副总经理郑心科认为："金九银十是传统的购房旺季，不仅购房者想趁此时入手赶在年前入住，许多业主也希望抓紧时机赶紧出手回笼资金。在如此购房习惯以及政策利好双重作用下，9月二手房市场必然会继续平稳上涨。"
不过，在多地政府陆续"救市"之时，不少专家和业界人士"把脉"楼市关键还是在银根。目前，限购放开，购房者、开发商的心理预期均会受到刺激，造成短期内成交量会增加。但是，"阶段性的数据回升不足以说明问题，只有各种需求持续释放，且库存量开始走低，才能对后市作出预判。未来如果信贷和公积金政策继续从严，仍会阻止部分购房者的脚步。"梦家园房产总经理王永烨指出。